2020. 11. 19 임대차 3법 의결 후 정부는 대책으로 임대주택 11만 4000가구 공급 계획 발표

지난 2020년 7월 31일 약칭 임대차 3법이 국무회의에서 개정안과 공포안이 바로 심의 의결된 후 전셋값은 계속해 상승하고 있고 물량은 크게 줄고 있습니다. 이에 대한 대책으로 11월 19일 오전 1제 10차 부동산 시장 점검 관계장관회의를 주재한 자리에서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 앞으로 2년간 전국에 11만 4천 호의 임대주택을 공급해 내집이 없는 실거주자들을 보호하겠다고 밝혔습니다. 이에 대해 네티즌의 의견이 분분해 정리해보겠습니다.

 

 

 

 

 

먼저 임대차 3법은 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제를 도입하는 내용으로 안정적으로 전세 계약을 연장할 수 있는 혜택을 강조하고 있습니다.

 

 

 

계약갱신청구권

1989년 임대차 계약을 1년에서 2년으로 늘리는 법안이 통과되기 전까진 전세는 1년 단위로 계약했었습니다. 1989년 법안 통과 후 현재까지 임대계약은 보통 2년을 기준으로 2년마다 연장하거나 종료하는 방법으로 계약했었습니다. 이번 계약갱신청구권은 세입자가 2년간 거주한 후 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하면 2년 집주인의 의사와 상관없이 계약을 강제로 2년 더 연장할 수 있습니다. 집주인은 세입자가 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 요구하면 99% 계약을 연장해야 합니다. 

그러나 집주인이 직접 해당 거주지로 들어가거나 직계 가족이 거주지로 들어갈 경우에 한해선 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 다만 계약갱신을 거절하고 전입하면 2년간 실거주를 해야 하는 조건이고, 세입자의 귀책이나 실제로 재건축을 진행하는 경우에도 연장 계약을 파기할 수 있습니다. 세입자는 계약갱신청구권을 사용하려면 암묵적인 갱신으로는 인정받기 힘들고 꼭 내용증명 등으로 증거를 만들어둬야 합니다.

법으로 만들었다 한들 애매한 경우 집주인과 세입자가 다툴 여지가 있는데요, 월세가 밀려 집주인이 손해를 보는 경우엔 재계약 전엔 세입자의 귀책사유가 되었으나 재계약 후엔 귀책사유가 되지 않는 등의 문제가 있다고 합니다.

 

전월세상한제

현재까지는 임대차 계약 후 재계약 시 할증 비율 없이 집주인 마음대로 보증금을 올릴 수 있었습니다. 주변시세가 올랐다면서 과도한 비용을 청구해 세입자들은 울며 겨자 먹기로 계약을 연장하지 못하고 이사해야 했습니다. 전월세상한제는 계약갱신청구권으로 계약을 연장한 경우 재계약 임대료 상승폭을 연 5%로 제한하는 법입니다. 독일 등 선진국에서는 이미 시행하고 있는 법으로 집주인보다 세입자를 보호하는 법입니다. 다만, 새로운 집주인과 계약 시엔 적용되지 않으며 계약갱신을 1회 사용하여 4년 동안 거주한 후엔 적용되지 않습니다. 

 

전월세신고제(임대차신고제)

집주인과 세입자가 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 세입자와의 보증금, 임대기간, 임대료, 계약금, 잔금 납부일, 중도금 등의 계약내용을 관청에 무조건 신고하는 내용입니다. 조금 더 투명하게 거래를 진행하고 불법적인 계약이 남발되는 것을 막아보는 것으로 생각해볼 수 있습니다.

 

 

임대차 3법의 장점

세입자의 권리가 현재보다 커지는 내용임으로 전세 때문에 고통받는 사람들이 줄어들 것으로 평가하고 있습니다. 한 번의 임대차 계약으로 최대 4년까지 거주할 수 있는 공간이 생기는 것이며, 현재보다 투명하게 부동산 계약을 통계 낼 수 있을 것으로 예상하고 있습니다. 일각에선 당분간은 집주인이 전세자금을 돌려주기 힘들어 전세 상승분만큼 월세로 돌리는 반전세 형태의 계약이 늘어날 것으로 전망하기도 했습니다.

 

임대차 3법의 단점

무엇보다 집주인의 재산권 행사를 법령이 침해할 수도 있다는 의견도 많습니다. 완전히 새로운 계약 시 집주인이 가격을 최대한 올릴 수도 있는 점, 계약갱신청구권을 막기 위해 집주인이나 가족이 실거주한다며 계약을 파기하면 실제로 집주인이나 가족이 거주하는지 확인할 수 없는 점, 다주택 억제 정책으로 비거주 주택을 팔려고 했으나 세입자가 계약 청구권을 행사해 팔지 못해 거액의 세금을 납부해야 할 수도 있는 점 등의 의견이 많았습니다.

 

 

 

임대차 3법의 시행 후 집주인이 손해를 보지 않기 위해 전셋값은 계속 오르고 있고 전세 물량은 줄어들고 있는 상황입니다. 강서구 가양동의 어느 아파트엔 전세매물 하나에 아홉 팀이 몰려 제비뽑기로 세입자를 결정하는 일도 벌어졌습니다. 이러한 상황에서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 향후 2년간 전국에 11만 4000호의 임대주택을 정부가 사들여 공급하기로 하고 공공임대 주택의 거주기간을 최장 30년까지 늘리고 전용 면역 60~85㎡의 4인 가족이 가족이 살 수 있는 중형주택도 추가로 공공임대 공급한다고 합니다.

 

 

 

앞으로 2년간 서울엔 3만 5000호, 수도권에 7만 호를 공급한다는 계획인데 해당 공급이 모두 SH나 LH이 새로 짓고 있는 주택이 아닌, 3개월 이상 공실인 공공임대주택이나 호텔, 모텔을 매입해 리모델링 후 공급하는 등의 내용이라 실효성이 있는지에 대해 의문을 갖는 사람들이 많습니다. 코로나 19 이슈로 경제가 얼어붙자 부동산과 주식, 귀금속 등으로 자본이 몰리며 현금가치가 떨어지고 있습니다. 부동산과 주식, 귀금속 등의 현금가치가 동반 상승하고 있으며, 무주택자나 자기 자본이 없는 사람들은 계속해서 힘들어지는 상황입니다. 어서 빨리 경제도 풀리고 집값도 안정되어 누구나 맘 편히 살 수 있는 세상이 되면 좋겠습니다.